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空包网黑产“流血上市”的长租公寓如何解决租房痛点

更新时间:2019/12/9 / 阅读次数:53

空包网黑产11月5日,体量远小于自若的长租公寓品牌青客成功在纳斯达克上市,成为我国长租公寓第一股。 自若另一位竞赛对手蛋壳公寓,也于10月底向美国证交会递交了招股书。


自2018年起,长租公寓就继续被现金贷、甲醛房和关闭等负面信息困扰着,青客的上市,让从业者稍微松了口气。

但青客这次几乎能够说是一次流血上市。

青客的募资金额几乎减半,从原计划的520万股减至270万股,最终以招股书中预期价格区间的最低位每股17美元发行,筹集金额从此前的1亿美金,削减至4600万美元资金。

招股书显现,2017财年和2018财年,青客的净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。 截至2019年6月30日为止的9个月,青客的净亏损为3.73亿元,高于上年同期的3.24亿元,三年亏损累计11亿。

成功上市后,青客CEO金光杰在“品牌公寓CEO年会”的活动上大吐苦水,他说,“有人指着青客的报表说,今年亏了好几个亿,去年也亏了好几个亿,这么多年加起来亏了大几个亿,但换一句话说,是不是这几年咱们用自己的钱补贴了租客大几个亿呢? 为什么咱们都补贴大几个亿还要挨骂呢? 这对咱们太不公正了吧。 ”

能把青客带到纳斯达克上市的金光杰天然是聪明人,他何曾不知道揭露财务报表会,会让青客陷入舆论抨击,但现在的它现已到了即使自揭伤疤,也不能不上市的境地了。

财务数据显现,截至2019年6月30日,青客公寓的账上现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元。 按照2018财年亏损5.8亿元的速度,青客的现金流难再维持一年,必须经过上市造血。

青客在招股书也供认,公司开展事务的支出或许会比预期更高,并且或许无法立即或大幅添加收入来抵消运营费用,因而或许会蒙受重大丢失。

国内长租公寓运营商们跟青客相同,大多都是依托烧钱维持扩张,深陷盈余困难的境地,与此一起,还有现金贷、关闭、间隔间和甲醛房等负面困扰。 举步维艰。

环环嗜血
二房东的生意由来已久,在长租公寓还没有出现时,就有不少个人房东在做这门生意。

一位长租公寓从业者告知PingWest品玩,他们测算过,200个房间是一个个人房东的管理上限。 这种个人瓶颈,能够经过公司化的运营处理,于是,一批长租公寓运营商应运而生。

涣散式长租公寓的优势在于有规划效应,当运营商手上所签约的房间数量达到一定量级时,就能够摊薄成本。 下风在于形式的稳定性不高,公司关于财物的管控力不强。 今年房东决议签约,明年就能够撕毁协作。

长租公寓的商业形式十分传统 —— 公司从房东手上租下房源,将房子重新规划,装备根底家具设备,再以“二房东”的身份转租给顾客。 一起供给清洁、搬家、处理邻里纠纷等附加服务。 他们赚取的是收房和租借之间的差价和服务费。

为了实现利益最大化,公租公寓需求以更低的价格从房东手上拿下房源,尽或许切割成更多的单间房,以更高的价格在更短的时刻内将房间租出去。 这其中有三个关键点,一是贱价收房高价租借,二是提高入住率,三是降低空置率。在这三个关键点上都有故事。

贱价收房,高价租借,咱们知道这仅仅个抱负状况,现实情况是商场竞赛者过多,为了争夺房源每个公司都在哄抬房源价格。

此前就有媒体报道,在2018年8月,房东预备以7500元/月的价格租借一套位于天通苑的120平米三居,自若开价8500元/月,蛋壳公寓开价9000元/月,自若再加500元,蛋壳公寓最终以1.08万元/月,成功拿下这套房子。

2018年8月16日,北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部分,会集约谈了自若、相寓、蛋壳公寓等主要住宅租借企业负责人,明确了“不得以高于商场水平的租金或哄抬租金抢占房源,不得恶性竞赛抢占房源”等。

2018年的8月17日,时任我爱我家副总裁的胡景晖就指出,房租暴升最主要原因就是以自若、蛋壳为代表的长租公寓运营商,为了扩展规划,争抢房源,以高出商场20%到40%的价格在收购房源,导致售房成本直接上升。 胡景晖描绘了一种最坏的情形: 一旦资金链开裂,将出现房东驱逐租客的情况。

在这段发言后的第二天,胡景晖宣告辞去我爱我家的职务。

各大长租公寓运营商天然不认可这个道理,其时蛋壳公寓履行董事长沈博阳就否定长租公寓在经过价格战的方法扰乱商场,自若CEO熊林也表示,不存在参加商场不良竞赛、哄抬房价的行为。

咱们天然没有进一步证据佐证房租上涨和运营商扩张的直接关系,但胡景晖的判别现已变成现实。 先是房价居高不下,后是运营商的资金链开裂后,房东开端驱逐租客。

2018年8月,杭州长租公寓品牌鼎家“爆仓”,公司发布告诉称因经营不善导致资金开裂,停止运营。 这件事把“租金贷”带进顾客视线内。

“租金贷”指的是租客与运营商签定租约的一起,与金融机构签定借款合约。 金融机构为该租客付出全年房租费用,租客则按月向金融机构归还借款。 大部分租客都是不知情的情况下,签定了该合约。

租客认为自己在缴的是房租,实际上是在归还分期。

运营商和房东的付出时刻是有时刻差,运营商能够使用这个时刻差,拿着这笔金融机构付出的租金,来抢占商场或做其他出资。 一旦出资失利,资金链开裂,长租公寓关闭,收不到租金的房东天然要上门驱逐租客。 但此刻租客身上还背着与互联网金融公司的借款,不只没房子住了,还要继续归还分期。

别的为了提高入住率,大部分运营商挑选在房源原有根底上改造出间隔间。 一个更简略的例子,长租公寓以6000元/月从业主手上租下一套两居室,把客厅改形成间隔间,能够租借给3户租户,每户租户的租金约3000元/月,这就多出了3000元的月租。 这中心的利润也随之水涨船高。

2018年9月,北京市住建委联合多部分开展了“治理房地产商场乱象”的专项行动,其中提到,为不符合交易条件的“商改住”、“间隔房”、“大棚房”等房子供给生意服务为违法违规行为。 直到2019年3月1日,住建委又发布音讯称,18家房地产生意机构存在发布群租房、间隔房、违反限购方针发布虚假房源信息等违法违规行为被查办。 即使方针明令禁止,间隔间现象仍不能消失。

还有另一个热门社会话题,自若房甲醛超支。2018年9月,一篇《阿里P7职工得白血病身故,生前租了自若甲醛房》的文章在朋友圈刷屏,文章里叙述了一名阿里职工住进了自若房半年后得白血病死亡。 他的妻子在他身后,对他所寓居的自若房进行检查,发生该房甲醛超支。

实际上这是为了降低空置率。 长租公寓运营商从房东手上拿下房源,经过简略装饰后才租借给顾客。 运营商从签下该房源起就开端核算费用,房间空置时刻越长,公司丢失就越大。 有不少顾客表示,曾参观尚未装饰完毕的房间,有部分管家甚至会表示,“今天装饰完,明天就能够入住。 ”

提到这,咱们天然也能了解,为何房价居高不下,为何会有现金贷,为何间隔房屡禁不止,为何甲醛难以处理。 这儿的每个环节都与利益有关,环环嗜血。

乱象制造者
自若有一则广为流传的广告。 在络绎不绝的地铁上,海报上的模特满脸浅笑,旁边写着“你能够住得更好一点”。

自若、蛋壳和青客等长租公寓最初就是以这样的形象定位走进商场,他们给顾客描绘了这样的蓝图: 在结束了一天的繁忙后,你回到自己的小窝。 这儿不需求你花时刻办置家具和家电,房间规划年轻且温馨,甚至还供给保洁服务和管家服务。

他们瞄准的就是这样一批人,他们是尚没有条件买房的进城务工人员和新工作大学生,需求经过租房处理寓居问题。

关于这样的顾客来说,影响消费决议计划的永久都只有两个要素,一是价格,二是安全。 但现在没有运营商真正处理了这两个问题,他们甚至为了追求利益,不断在损坏这两个最根底的需求。

在品德和利益背道而驰时,资本好像早就做出了挑选。

2019年11月28日,住建部部长王蒙徽在《我国纪检监察报》撰文指出住宅租借中介机构乱象。 文中谈到专项整治期间,全国共排查住宅租借中介机构8万多家,查办存在不标准行为的住宅租借中介机构1万余家,通报违法违规事例8000余起。 并且已对一些涉嫌犯罪的“黑中介”和人员,移交司法机关立案查办。

接下来将经过强化协同联动机制、树立管理服务平台、推动完善法规准则、添加租借住宅供给等手法,加强准则建设,树立标准住宅租借商场秩序的长效机制。

文中指出,城镇租房大众约1.8亿人,大多是收入不高、现在尚没有条件买房的住宅困难大众,90%以上是进城务工人员和新工作大学生,需求经过租房处理寓居问题。

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